Blog post

Prix du marché en Corse 2021

Julie Benedetti
Senior Partner

L'Expert Immobilier Agréé au Cabinet Corse Expertise Immobilière & Foncière à Ghisonaccia, Secrétaire Général et Membre de la Chambre des Experts Immobiliers de France, décrypte les derniers chiffres de ce secteur, dans une île qui attire toujours autant les acheteurs avec un véritable « boom » des résidences secondaires... Si l'année écoulée demeure particulière avec la crise sanitaire toujours d'actualité, elle n'aura pas inversé la tendance qui semble se dessiner dans l'île avec une hausse globale du prix de l'immobilier.

Le prix moyen de l'immobilier en Corse connaît une hausse cette année. Quelle est votre analyse concernant l'évolution du prix moyen au cours de ces dernières années ?

Globalement, au 31 décembre 2020, les prix moyens des appartements sont, pour la Haute Corse 2 440 €/m2 et 3 060 €/m2 pour la Corse du Sud. Le prix moyen des maisons tourne autour de 340 000 € sur la Corse. Avec une augmentation moyenne de plus de 24 %, sur les 30 communes les plus importantes de l'île, l'analyse des prix de l'immobilier indique cependant une évolution irrégulière au cours de ces 6 dernières années, avec des différences importantes pour des communes de mêmes strates et disposant des mêmes services ou équipements.

LIRE AUSSI : INTERVIEW. Guy Armanet, maire de Santa-Maria-di-Lota : "Nous ne voulons plus de spéculation immobilière"

Par exemple, les prix moyens à Bastia présentent une baisse de près de 2 % alors qu'à Ajaccio on constate une augmentation d'environ 10 %.

Des communes comme Porto-Vecchio, Borgo, Biguglia, Corte, Lucciana, Furiani et Calvi présentent des évolutions entre 10 et 33 % et les communes moyennes comme Ghisonaccia, Propriano, Bastelicaccia, Prunelli di Fium'orbu, Penta di Casinca entre 22 % et 37 %. Les communes où le prix moyen a le plus diminué sont Cervione (-21 %), Ville de Pietrabugno (-15 %) et Calenzana (-7 %). À l'inverse, celles où le prix moyen a le plus augmenté sont Bonifacio (+112 %), Sartène (+81 %) et Afa (+70 %).

On constate également que les communes les plus chères sont majoritairement situées dans le Sud, puisque sur les 16 communes recensées où les prix moyens dépassent les 3 000 €/m2, 4 sont situées en Haute Corse et plus précisément en Balagne et le Nebbiu (Corbara 5 490 €, Saint-Florent 3 990 €, Calvi 3 672 € et L'Île Rousse 3 589 €) et 12 en Corse du Sud (Pianottoli Cardarello 6 518 €, Lecci 6 360 €, Coti-Chiavari 5 522 €, Bonifacio 5 119 €, Serra di Ferro 4 673 €, Grosseto Prugna 4 585 €, Zonza 4 566 €, Porto-Vecchio 4 553 €, Propriano 3 257 €, Alata 3 221 €, Ajaccio 3 174 €, Afa 3 131 €).

2020 a été une année particulière. Selon vous, y a-t-il eu un impact sur le prix de l'immobilier et dans quelle mesure ?

2020 et même 2021 sont des années très particulières par rapport à la crise sanitaire, sociale et économique que nous traversons. Il me semble encore trop tôt pour avoir un regard précis sur l'impact de l'immobilier car il y a encore trop d'incertitudes : tout d'abord une majeure partie des ventes enregistrées en 2020 proviennent de compromis de vente signés avant la crise.

Ensuite les périodes de confinement, puis de couvre-feu, ont considérablement modifié les habitudes et de nombreuses personnes qui ont vécu ces périodes, notamment celles enfermées dans des appartements, sont désormais à la recherche de maison avec jardin pour améliorer leur cadre de vie.

Cette nouvelle clientèle potentielle est donc à prendre en considération avec un marché déjà sous pression, entre l'évolution démographique que nous connaissons tous en Corse, +29 %, soit 75 000 habitants en plus en 20 ans avec un solde naturel quasi nul, qui entraîne d'une part l'augmentation des constructions pour satisfaire cette demande (+118 % en 20 ans) et d'autre part l'augmentation des prix par le phénomène économique de l'offre et de la demande (beaucoup de demande, pas suffisamment d'offre).

Hormis sur Ajaccio et Bastia, le nombre de résidences secondaires semble connaitre un « boom » ces dernières années. Quelles sont les communes ou microrégions les plus impactées par la hausse des prix ?

Effectivement, l'évolution des résidences secondaires a explosé ces dernières années avec +54 % en 20 ans et cette évolution touche désormais la plupart des communes de l'île avec 59,50 % de Résidences Principales et 37,40 % de Résidences Secondaires.

LIRE AUSSI :  "+ 54 % de résidences secondaires en 20 ans"

Par exemple, les communes de l'extrême sud et du bassin ajaccien ont déjà un taux de résidences secondaires supérieures au taux de résidences principales (Serra di Ferro 78 %, Lecci 72 %, Zonza 70 %, Grosseto-Prugna 63 %, Porto-Vecchio 58 %, Bonifacio 55 %, Calvi 53 % ...) mais en analysant cette évolution on constate sur de nombreuses communes que le taux de résidences secondaires progresse, sur ces 20 dernières années, beaucoup plus vite que le taux de résidences principales (Corte : + 309 % de RS / + 40 % de RP ; Lucciana : + 300 % de RS / +91 % de RP ; Ghisonaccia : +92 % de RS / + 55 % de RP ; Prunelli di Fium'Orbu : +88 % de RS / + 49 % de RP).

Cette situation a-t-elle un impact sur le marché locatif ?

L'évolution du prix de l'immobilier a forcément un impact direct sur le marché locatif. Malgré la crise que nous traversons, l'immobilier est toujours qualifié de « placement sûr » et un placement est supposé être rentable économiquement. Cependant, il faut différencier les deux types de marché locatif : location d'un bien à l'année et location d'un bien à la saison estivale. Le montant d'un loyer est potentiellement calculé en fonction d'un taux de rendement moyen par secteur. Plus le prix de l'immobilier augmente, plus le loyer sera élevé. À ce niveau, le souci étant que le revenu moyen des ménages en Corse (2 059 €) est un des plus bas de France (2 318 € moyenne nationale).

LIRE AUSSI : Bastia : l'immobilier commercial bousculé par la crise sanitaire

Il devient donc très difficile pour une famille insulaire de pouvoir se loger décemment, surtout que le nombre de logements sociaux est également un des plus bas de France. L'impact de la situation actuelle sur les biens loués à l'année semble être très faible, voire inexistant, a contrario des biens loués à la saison estivale, qui, avec la crise sanitaire et économique, perturbe de manière importante l'activité touristique, entraînant de facto, une baisse des revenus locatifs.

Ces biens étant majoritairement perçus comme des produits d'investissement, la baisse des revenus locatifs entraînera peut-être une baisse sur le prix de l'immobilier, mais nous n'avons pas assez de recul pour le définir précisément. Enfin, on constate également que bon nombre de propriétaires, étant donné la baisse des revenus liés à leur bien loué à la saison estivale et qui était jusqu'à l'année dernière plus ou moins garanti, s'oriente désormais vers de la location à l'année, entraînant une augmentation de l'offre de logement en location annuel, mais pour l'instant sans impact significatif sur le prix moyen des loyers.

Au vu des derniers indicateurs, pensez-vous que cette tendance à la hausse des prix de l'immobilier va s'accentuer ces prochaines années ?

L'évolution démographique, accentuée par ce nouveau phénomène de personne recherchant un meilleur cadre de vie après la crise sanitaire, sociale et économique, l'évolution des résidences secondaires, l'évolution des prix de l'immobilier, l'évolution du nombre de construction, tout est lié...

Je pense donc que tous ces facteurs ont un lien de cause à effet et incitent à la réflexion concernant cette évolution importante qui pourrait entraîner à court ou moyen terme une prédominance des résidences secondaires en Corse.

Qu'en est-il des résidences principales dans l'île ?

Il ne devrait pas y avoir un impact énorme sur les résidences principales puisque pour définir la valeur vénale d'un bien, nous devons comparer ce qui est comparable, mais étant donné le « flou artistique » qui règne en matière d'évaluation immobilière ou foncière, l'évolution du marché immobilier et plus particulièrement dans un secteur subissant une forte pression, les biens à destination de résidence principale sont impactés.

Mais pour comprendre véritablement comment l'évolution du marché immobilier et des résidences secondaires impactent le prix des résidences principales, ou pas, il faut comprendre comment se déroule l'évaluation d'un bien et les différents facteurs à prendre en compte.

Article publié par Corse-Matin : ici

Contactez nous

Envie de discuter de votre projet immobilier ?

Benedetti expertise est une société indépendante en expertise immobilière agrée CEIF sur Ajaccio.